Software für Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV 2021
Augenschein begleitet Sie vom Beschluss bis zum exportierbaren Entwurf: Akten auslesen, Objektdaten mit Quellenverweis erfassen, Ortstermin dokumentieren, Kapitelstruktur nach ImmoWertV automatisch füllen. Für Immobilien-Sachverständige, öbuv Gutachter und HypZert-zertifizierte Bewerter.
Was ist ein Verkehrswertgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten ist ein schriftliches Sachverständigengutachten, das den Marktwert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag ermittelt. Rechtliche Grundlage in Deutschland ist § 194 BauGB in Verbindung mit der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021). Der Verkehrswert entspricht dem Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks zu erzielen wäre.
Verkehrswertgutachten werden in unterschiedlichen Konstellationen benötigt: bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungen, Zwangsversteigerungen, gerichtlichen Auseinandersetzungen, Verkäufen, Beleihungen oder bei steuerlichen Bewertungen. Auftraggeber sind häufig Gerichte, Notare, Banken, Steuerberater oder Privatpersonen.
Die Erstellung erfolgt durch öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige (öbuv) oder durch HypZert-, DIA- oder anderweitig zertifizierte Gutachter. Die formale Anforderung an den Aufbau eines Verkehrswertgutachtens ist in der ImmoWertV detailliert geregelt.
Kapitelstruktur eines Verkehrswertgutachtens nach ImmoWertV
Augenschein bringt die Standard-Kapitelstruktur als Vorlage mit. Eigene Word-Vorlagen können im Onboarding eingelesen werden — Augenschein erkennt Kapitelstruktur und Platzhalter automatisch.
Auftragsbeschreibung
Auftraggeber, Aktenzeichen, Zweck des Gutachtens, Wertermittlungsstichtag, Qualitätsstichtag, Bewertungsobjekt, herangezogene Unterlagen.
Lage und Erschließung
Makro- und Mikrolage, Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Versorgung, Bebauungsplan, Bodenrichtwert, besondere Lagemerkmale.
Bewertungsobjekt
Grundstück, Gebäudebeschreibung, Baujahr, Wohn- und Nutzfläche, Bauweise, Ausstattung, Modernisierungsgrad, Erhaltungszustand.
Rechtliche Verhältnisse
Grundbuchauszüge, Eigentumsverhältnisse, Lasten und Beschränkungen in Abteilung II und III, Erbbaurechte, Wohnrechte, Dienstbarkeiten.
Bewertungsverfahren
Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren oder Ertragswertverfahren — je nach Objektart und Datenlage. Mehrere Verfahren können parallel angewendet werden.
Wertableitung
Gewichtung der Verfahren, Marktanpassung, besondere objektspezifische Merkmale, Plausibilitätsprüfung, Ableitung des Verkehrswerts.
Schlussvermerk
Zusammenfassende Wertermittlung, Hinweise zur Verwendung, Verzeichnis der herangezogenen Unterlagen, Datum, Unterschrift, Stempel.
Anlagen
Fotos vom Ortstermin, Lagepläne, Auszüge aus dem Liegenschaftskataster, Bodenrichtwert-Auskunft, ggf. Vergleichsfaktoren aus Sprengnetter oder LORA.
Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahren
Die ImmoWertV 2021 sieht drei normierte Bewertungsverfahren vor. Welches Verfahren angewendet wird, hängt von Objektart und Datenlage ab. In Augenschein sind alle drei Verfahren als Kapitelvorlagen angelegt und können pro Akte aktiviert oder deaktiviert werden.
Sachwertverfahren
Der Wert wird aus Bodenwert (Grundstücksgröße × Bodenrichtwert) und Bauwert (Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung) zusammengesetzt. Anschließend erfolgt eine Marktanpassung über den Sachwertfaktor.
Vergleichswertverfahren
Das Bewertungsobjekt wird mit kürzlich verkauften ähnlichen Objekten verglichen. Grundlage sind Daten der Gutachterausschüsse oder aufbereitete Vergleichswerte aus Datenbanken wie Sprengnetter oder LORA.
Ertragswertverfahren
Der Wert wird aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen abgeleitet. Bodenwert plus kapitalisierter Reinertrag, abgezinst über die Restnutzungsdauer mit dem Liegenschaftszinssatz.
Wie Augenschein die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens unterstützt
Die fachliche Bewertung bleibt zu 100 Prozent beim Sachverständigen. Was Augenschein abnimmt, ist die manuelle Aktenführung dazwischen — der Teil, an dem Sachverständige nach eigener Aussage am meisten Zeit verlieren.
Auslese von Gerichts- und Privatbeschlüssen
Beschluss und Anschreiben werden hochgeladen. Augenschein extrahiert per KI Aktenzeichen, Auftraggeber, Verfahrensart, Sache, Wegen, Kostenvorschuss, Fristen und Beteiligte. Sie prüfen, korrigieren bei Bedarf, gehen weiter — ohne ein einziges Aktenzeichen abzutippen.
Objektdaten mit Quellenverweis
Grundbuchauszug, Lageplan, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Auszug aus dem Liegenschaftskataster — alles wird in eine zentrale Akte hochgeladen. Augenschein extrahiert die relevanten Datenpunkte (Baujahr, Wohnfläche, MEA, Bodenrichtwert, energetische Kennwerte) und versieht jeden Wert mit einem Quellenverweis. Sie sehen sofort, woher ein Wert kommt und können das Originaldokument neben der Akte aufschlagen.
Ortstermin-Dokumentation
Vor Ort sprechen Sie Ihre Befunde ein, machen Fotos, gehen weiter. Augenschein ordnet Notizen automatisch nach Bereich (Keller, EG, OG, Außenanlagen) zu. Auch ohne Mobilfunk: Aufnahmen werden lokal gespeichert und beim nächsten Online-Gehen automatisch transkribiert. Mehr dazu auf der Seite Ortstermin App.
Entwurf nach ImmoWertV
Aus Objektdaten und Ortstermin-Notizen entsteht ein vollständiger Gutachten-Entwurf nach ImmoWertV: Auftragsbeschreibung, Lage, Grundstück, Gebäude, Bewertungsverfahren, Wertableitung, Schlussvermerk. Inline bearbeiten, als Word-Datei exportieren. Alle eingebauten Felder bleiben editierbar, Sie können das Dokument in Word weiter pflegen wie bisher.
Verträglich mit bestehenden Bewertungsdatenbanken
Augenschein ersetzt nicht Sprengnetter oder LORA. Vergleichsfaktoren und Marktdaten aus diesen Datenbanken können als PDF oder Bild in die Akte hochgeladen werden — mit Quellenverweis weiterverwendet. Wenn Sie einen aktiven Sprengnetter- oder LORA-Account haben, nutzen Sie weiterhin diese Tools für die Marktwertableitung. Mehr dazu auf der Seite Gutachter-Software im Vergleich.
Nicht jedes Gutachten braucht volle ImmoWertV-Tiefe
Neben dem klassischen Verkehrswertgutachten gibt es weitere Gutachtenarten, die Augenschein unterstützt: Kurzgutachten für Privataufträge mit reduzierter Kapitelstruktur, Mietwertgutachten, Beleihungswertgutachten für Banken, Marktwertindikationen, Minderwertgutachten und Überwachungsgutachten.
Häufige Fragen zu Verkehrswertgutachten-Software
Der Sachverstand bleibt bei Ihnen.
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